表面利回りの計算
表面利回りは、1年分の家賃を物件価格で割った数字です。
表面利回り ＝ 年間の家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
たとえば、価格300万円で家賃が月3万円の物件なら、年間の家賃は36万円で、表面利回りは12%です。計算が簡単なので物件を並べて比べるには便利ですが、「1年中満室で、費用が一切かからない」という前提の数字でもあります。
表面利回りに入っていない費用
実際の運用では、家賃が入るのと同時に、次のような費用が出ていきます。表面利回りには、どれも含まれていません。
| 費用 | 内容・頻度 |
|---|---|
| 管理費・修繕積立金 | 区分マンションの管理組合に毎月払う費用 |
| 賃貸管理の手数料 | 入居者対応や集金を管理会社に任せる場合の費用（毎月） |
| 固定資産税 | 毎年 |
| 火災保険・地震保険 | 契約期間ごと |
| 原状回復・募集の広告費 | 入居者が入れ替わるたび |
| 設備の交換 | 給湯器・エアコンなど、壊れたとき（時期は読めない） |
さらに、空室の期間は家賃が入りません。地方の中古物件では、地域や物件によって次の入居者が決まるまでの期間に大きな差があります。
実質利回りの計算と取得総額
実質利回りは、家賃から毎年の費用を引いた金額を、物件価格ではなく取得総額で割った数字です。
実質利回り ＝（年間の家賃収入 − 年間の費用）÷ 取得総額 × 100
取得総額には、物件価格のほかに、仲介手数料、登記の費用、不動産取得税、火災保険料、購入直後の修繕費などが入ります。価格300万円の物件でも、これらを足すと実際に必要なお金が350万〜400万円ほどになることもあります。少額の物件ほど、こうした諸費用が価格に占める割合は大きくなります。
例で比べる
次の表は、考え方を示すための架空の例です。同じ表面利回り12%でも、費用と諸費用を入れると数字が大きく変わります。
| 項目 | 例 |
|---|---|
| 物件価格 | 3,000,000 円 |
| 年間の家賃（月3万円） | 360,000 円 |
| 表面利回り | 12.0% |
| 年間の費用（管理費・税・保険など） | 100,000 円と仮定 |
| 取得総額（諸費用を含む） | 3,500,000 円と仮定 |
| 実質利回り | 7.4%（＝26万円 ÷ 350万円） |
ここには、空室の期間も設備の交換も入っていません。実際の手取りは、さらに下がると考えておくのが安全です。
利回りが高い物件で確認したいこと
表面利回りが目立って高い物件には、価格が安い理由があることが多いです。次の点を確かめてから比べます。
- 築年数が古く、設備の交換時期が近くないか
- 修繕の履歴が分かるか
- 空室の期間が長くなかったか、今の家賃が相場より高くないか
- その地域に、借りる人がいるか（賃貸の需要）
- 将来、売りたいときに売れるか
比べるときに揃えておく数字
複数の物件を比べるときは、表面利回りではなく、次の数字を揃えてから比べると判断を誤りにくくなります。
- 物件価格と、諸費用を含めた取得総額
- 今の家賃と、周辺の家賃相場（退去後に同じ家賃で入居者が決まるか）
- 管理費・修繕積立金・賃貸管理の手数料・固定資産税・保険料
- 修繕の履歴と、設備の年式
- 空室になった場合に見込む期間
- 売却のしやすさ
当社が保有物件の収支を見るときも、表面利回りではなく、費用を引いたあとの数字で判断しています。購入を検討中の物件の数字を整理したい場合は、物件資料レビューもご利用ください。
当社の運用での経験も交えた元の記事は、noteで公開しています：表面利回りだけで少額不動産を判断してはいけない理由 ↗
この記事は、不動産運用に関する一般的な情報の整理を目的としたもので、特定の物件の購入をすすめるものではありません。税務・法務・融資の判断は、専門家にご相談ください。