物件資料（物件概要書・レントロール・重要事項調査報告書など）と、管理会社や売主への質問で確認できる項目です。すべてが揃わなくても、どこが分かっていないかを把握するだけで、判断の精度は上がります。
1. 取得総額
物件価格だけでなく、買うのに必要なお金の合計で考えます。
- 仲介手数料
- 登記の費用（司法書士の報酬を含む）
- 不動産取得税
- 火災保険・地震保険の保険料
- 購入直後に必要な修繕・設備交換
2. 家賃
今の家賃が、退去したあとも続くとは限りません。
- 今の家賃（契約書・レントロールで確認）
- 周辺の同じ広さ・築年の家賃相場
- 退去後に再び募集するときに見込める家賃
- 滞納の有無と、これまでの入居期間
3. 毎月・毎年の費用
家賃から差し引かれる費用を、すべて書き出します。
- 管理費・修繕積立金（今後の値上げ予定も）
- 賃貸管理の手数料
- 固定資産税・都市計画税
- 保険料
4. 修繕と設備
安い物件ほど、修繕費の影響が大きくなります。
- 給湯器・エアコンの年式
- 水回りの状態と交換の履歴
- 雨漏り・漏水の履歴
- 室内と建物全体の修繕の履歴
- 管理組合の修繕計画と積立金の残高
5. 空室
「駅に近いから大丈夫」とは限りません。
- その地域で借りる人は誰か（学生・単身の社会人・家族など）
- 地方では駐車場があるか
- 空室になった場合に見込む期間
- 募集の条件（広告費・原状回復費の負担）
6. 管理会社
遠方の物件では、管理会社が運用の質を大きく左右します。
- 入居者の募集をどう行うか
- 修繕が必要なときの対応の早さと見積もり
- 報告や連絡の体制
- 賃貸管理の手数料と契約の内容
7. 保険と災害
補償の範囲と、地域のリスクを合わせて確認します。
- 火災保険の補償内容（水災を含めるか）
- 地震保険
- ハザードマップ（洪水・土砂災害・津波など）
- その地域の過去の災害
8. 出口（売却）
買う前に、売るときのことも考えておきます。
- 同じエリア・築年の物件が売りに出ているか、売れているか
- 次に買う人が融資を使えそうか
- 再建築・接道・権利関係に問題がないか（専門家に確認）
- 長く持った場合に価値を保てそうか
確認したあとにすること
分かった数字で、費用を差し引いたあとの収支と、修繕が重なった年の収支を計算します。分からなかった項目は、仲介会社や管理会社への質問リストにします。考え方は表面利回りと実質利回りの違い、修繕費を収支に入れて考えるでも説明しています。
当社の物件資料レビューでは、このチェックリストの観点で資料を確認し、確認できたこと・できなかったこと・追加で聞くべきことを整理してお渡しします。
当社の運用での経験も交えた元の記事は、noteで公開しています：買う前にここを見ないと危ない。少額不動産投資の購入前チェックポイント ↗
この記事は、不動産運用に関する一般的な情報の整理を目的としたもので、特定の物件の購入をすすめるものではありません。税務・法務・融資の判断は、専門家にご相談ください。